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集体土地入市将带来什么影响?专家:对城市住房价格影响不大

来源:新店新闻 2019-11-08 13:48:28

新店新闻
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8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了修改土地管理法的决定。在修订后的《土地管理法》中,集体经营土地可以在市场上交易,在不再作为国有土地征用之前不得上市。在某种程度上,这将改变现有的土地供应模式。

新修订的《土地管理法》在集体土地市场准入方面最为引人注目。广东住房政策研究中心首席研究员李鱼枷告诉红星新闻,由于这次农村集体土地进入市场有很多前提条件,进入市场的集体土地基本上用于旅游、生态农业等。,或者建设一些工业园区,这对城市房价影响不大。

据《北京日报》的客户称

集体经营土地进入市场必须具备四个条件。

以前,中国的土地管理法规定,农村土地必须由国家征用才能进入市场。

新修订的《土地管理法》规定,允许进入市场的集体土地必须同时满足四个条件:①必须是土地利用总体规划和城乡规划划定的用于工商目的的集体土地;(2)必须依法登记集体经营建设用地;(3)应经村民会议集体经济组织成员三分之二以上或三分之二以上村民代表批准;(4)也必须纳入年度土地利用计划,合理安排。

只有满足以上四个条件,农村集体土地才能进入市场。据了解,目前正在制定集体经营建设用地入市的相关细则。

在8月26日NPC常委会办公厅举行的新闻发布会上,NPC常委会法制委员会经济法办公室副主任杨鹤庆表示,集体经营土地入市可以直接增加农民的财产收入。此外,改革还下放了批准宅基地的权利,明确要求通过规划合理安排农村宅基地,以促进农村生活条件的改善。

自然资源部法律法规司司长魏丽华表示,新修订的《土地管理法》废除了集体建设用地多年不能直接进入市场的双重制度,从而消除了城乡统筹发展的体制障碍。集体建设用地市场化是此次土地管理法修订的最大亮点。

北京将集体建设用地作为试点

第一个建造公共产权房的项目已经完成

事实上,2014年底,中共中央办公厅和国务院办公厅联合发布了《关于农村土地征收、集体经营建设用地市场准入和宅基地改革试点工作的意见》,将农村土地制度改革试点工作部署到全国各地。

随着试点项目突破《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定,2015年2月,全国人大常委会通过授权决定,授权国务院在北京市大兴区等33个试点县的行政区域内暂停实施当时《土地管理法》的五项规定和《城市房地产管理法》的一项规定。本授权期限于2017年12月31日到期。

2017年10月31日,全国人民代表大会常务委员会审议了关于延长国务院授权北京市大兴区等33个试点县(市、区)临时调整实施相关法律规定时限的决定草案。计划将农村土地制度三次试点改革的期限延长一年,至2018年12月31日。

这些试点为土地管理法的修订奠定了基础。

据公共媒体报道,2019年9月,北京在获得集体建设用地入市试点授权后,又迈出了至关重要的一步。据北京市规划和自然资源委员会介绍,位于大兴区瀛海镇的集体建设用地区级协调地块已顺利竣工,成交价为15.13亿元,将建成一套共有产权的住宅。这意味着,北京将在第一个集体建设用地共建住宅项目完成后进入建设阶段。

数据显示,该地块建设用地面积为47,900平方米,建设控制规模为108,100平方米,容积率为2.5。待建公有住房项目价格不得超过29000元/平方米。将配备幼儿园、停车场、公园绿地和供气用地。

2019年6月27日,北京市规划和自然资源委员会大兴分局发布公告称,由于某种原因,大兴区瀛海镇集体建设用地三块区级协调地块使用权转让被暂停,已完成的地块就是其中之一。8月初,这三个地块再次进入市场。在过去两年里,集体土地上新供应的公寓价格没有上涨。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师孟玥认为,从全国来看,集体经营的建设用地市场实际上只占集体土地的10%左右。据北京市国土局统计,大兴区乡镇建设用地8914公顷,占大兴区总用地面积的8.6%,其中大部分为住宅用地。事实上,能够进入市场的集体建设用地很少。

另一方面,孟玥孟认为,更多的土地可以进入土地供应市场,提供直接转让也降低了土地收购的成本和环节,有利于缓解供应矛盾。“面粉决定面包的价格。从长远来看,低土地成本和供应的增加也将有助于抑制房价的上涨。这块土地的很大一部分被用来建造出租房屋。增加出租房屋的供应将有助于抑制租金的过度上涨。”

专家:对商品房价格影响有限

新修订的《土地管理法》对未来城市房价走势有什么影响?

诸葛房产搜索数据研究中心分析师孟玥告诉红星新闻,进入市场后,这些集体所有的建筑工地有明确的使用控制,只能用于工业、商业和其他目的。虽然还会有出租房屋、廉租房和普通产权房,但它们不会对商品房产生很大影响。

“从长远来看,通过租赁市场体系各方面的不断完善,租赁逐渐成为一种新的生活方式,这有利于房地产市场的稳定。与此同时,国家正在积极发展和培育租赁市场,包括使用集体所有的建设用地租赁住房。这些措施有利于市场的稳定健康发展。”孟玥懵说。

中原地产首席分析师张大伟也认为,目前集体所有土地的产权不能转化为住宅产权,即新《土地管理法》规定农村土地不能用于建设城市住宅。这样,房地产市场基本不受影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷表示,房地产已经进入存量时代,农村集体土地分红的高峰期已经逐渐过去,许多城市的商品房供需也有了很大缓解。"因此,这次土地改革对房地产市场的影响非常有限."

红星记者卢·殷飞·维伦

编辑王殷桃

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